Состав и межевание земель

Для решения вопроса о строительстве дома и оформления права собственности на него необходимо разобраться в категориях и видах разрешенного использования земель. На некоторых участках частное строительство запрещено или возможно лишь с ограничениями. Незнание законов и пренебрежение ими приводит к административным штрафам, а иногда, и к судебным искам с требованием сноса самовольной постройки.

В соответствии с Земельным кодексом РФ по целевому назначению земли подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики,  земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Помимо целевого назначения важно учитывать и разрешенное использование земельного участка. Давайте выясним, какое значение оно имеет для собственников. Во-первых, разрешенное использование земельного участка определяет объем правомочий, а именно: что и в каком порядке можно делать на таком земельном участке. Можно ли построить жилой дом? Можно ли разводить скот? Можно ли продать без получения согласования органов власти?

Например, построить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения нельзя. Как и нельзя продать такой земельный участок без реализации органами местной власти преимущественного права в соответствии с действующим законодательством. Остается вопрос: как поменять целевое назначение земель?

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении земель, находящихся в частной собственности:

1. земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
2. земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Изменить вид разрешенного использования можно двумя способами:

1. Изменение целевого назначения земли путем перевода в другую категорию (например, переоформление сельскохозяйственных земель в земли для населенных пунктов).
2. Изменение путем проведения слушаний, на основе градостроительных правил.

Будьте бдительны! При покупке земли необходимо обязательно обращать внимание на ее назначение. Нередки случаи массовой продажи участков с ограниченным правом эксплуатации. Бывает, этим грешат застройщики коттеджных поселков. Перевод земли из одной категории назначения в другую – достаточно долгий и проблематичный процесс. Чтобы избежать подобных неприятных ситуаций, обращайтесь только к проверенным застройщикам. В частности, компания «HouseProfie» готова предложить варианты участков под ИЖС (индивидуальное жилищное строительсво) со всеми необходимыми документами. 

Помимо целевого назначения земли перед началом строительства дома важно ознакомиться с таким понятием, как межевание участка.

Межевание представляет собой работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Строить дом без межевания можно, если это позволяет целевое назначение участка, но если вы хотите привести все документы в порядок и оградить себя от различных споров, то межевание сделать придется. Одновременно строить и получать разрешение нельзя, так как межевание – это определение границ земельного участка, которые согласовываются в установленном порядке с владельцами смежных земельных участков и с администрацией населенного пункта. Это делается для того, чтобы в будущем не возникли никакие вопросы и споры, связанные с границами земельного участка. Строительство дома зависит от этих самых границ в плане отступов, которые прописаны в СНиП (строительные нормы и правила). Как же проводится данная процедура?

Во-первых, определяются границы земельного участка при непосредственном участии собственника объекта. На местности закрепляются межевые знаки, осуществляются геодезические измерения. Во-вторых, вычисляется площадь земельного участка согласно полученным измерениям. В-третьих, подготавливается акт согласования границ участка с заинтересованными лицами (соседями). В-четвертых, подготавливается межевой план для последующего предоставления в кадастровую палату.

Выполняет процедуру межевания участка кадастровый инженер. Проверить кадастрового инженера можно бесплатно на сайте Росреестра. Раздел «Сервисы» - «Реестр кадастровых инженеров». Межевание проводится, прежде всего, для исключения споров с соседями и органами власти.

Важно! Действующим законодательством РФ не установлена обязанность правообладателей земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ земельных участков  и внесение таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости. В связи с этим данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей таких земельных участков, и сроками не ограничиваются.